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Wohnen in Bonn

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Die Situation auf dem Bonner Wohnungsmarkt ist durch eine angespannte Marktlage gekennzeichnet. Signifikante Entwicklungen sind der anhaltende Anstieg der Mieten sowie die hohen Kaufpreise für unbebaute und bebaute Grundstücke. Hintergrund ist besonders ein stetiges Bevölkerungs- und Haushaltewachstum, der eine Bauaktivität auf niedrigem Niveau gegenüber steht. Besonders der Neubau von preisgünstigem Wohnraum wird in Bonn dringend gebraucht.

Häuser an der Bonner Kaiserstrasse
Neubauten und Einkaufszentrum an der Kennedyallee

Mit dem Wohnungsmarktbericht 2023 hat die Stadt Bonn erneut Zahlen rund um den Bonner Wohnungsmarkt vorgelegt. Danach liegt die Zahl der Einzelhaushalte bei derzeit mehr als 50 Prozent. Gleichzeitig wurden im Berichts-Zeitraum so wenig Mehrfamilienhäuser fertig wie lange nicht mehr.

In den vergangenen rund 30 Jahren ist die Bevölkerung in Bonn stetig gewachsen, um rund 51.500 Personen. Genau 338.396 Personen hatten Ende 2022 ihren Hauptwohnsitz in Bonn, mit weiter wachsender Tendenz. Davon lebten 156.991 im Stadtbezirk Bonn, 77.393 in Bad Godesberg, 68.642 in Beuel und 35.370 in Hardtberg. Diesen Einwohnerzahlen standen zum Stichtag 31. Dezember 2022 rund 58.000 Wohngebäude mit rund 177.000 Wohnungen gegenüber.

In 2024 veröffentlichte das Pestel-Institut eine Regionalstudie auch mit Zahlen für Bonn. Danach sollten in Bonn bis 2028 rund 2350 neue Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden um die prognostizierte Nachfrage zu decken und den schon heute fehlenden Wohnungsbedarf auszugleichen.

Bonns Entwicklung seit den 1950-er Jahren

 
Hochhaus in der HICOG-Siedlung in Pennenfeld
 
Häuser in der ehemaligen amerikanischen Siedlung in Plittersdorf
 
Hochhäuser in Neu-Tannenbusch
 
An der Independent Bonn International School in Heiderhof

Die Bonner Siedlungsgeschichte beeindruckt bei der Entwicklung der Bevölkerungszahl gerade in jüngerer Zeit. Lebten etwa zur Zeit vor der Reichsgründung im Jahr 1871 nur etwa 20.000 Einwohner/innen in Bonn, waren es bei der Gründung der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 1949 bereits rund 100.000 Einwohner/innen. Gerade zu Hauptstadtzeiten stieg dann die Bevölkerungszahl ständig an.

Für die Angehörigen der US-amerikanischen Hochkommission unter Leitung des „High Commissioner of Germany“ entstanden in Bonn nach dem Zweiten Weltkrieg rasch ganze Siedlungen wie die „Amerikanische Siedlung“ in Plittersdorf, die Siedlung „Pennenfeld“ oder die Siedlung „Tannenbusch“ (s. HICOG-Siedlungen).

Am 3. November 1949 bestätigte der Deutsche Bundestag dann das Votum des Parlamentarischen Rates, Bonn zur vorläufigen Bundeshauptstadt zu machen. In der Folge erfuhr die Stadt Bonn eine umfangreiche Erweiterung und wuchs über das neue Parlaments- und Regierungsviertel mit Bad Godesberg regelrecht zusammen.

Von 1949 bis 1990 war Bonn Bundeshauptstadt und bis 1999 Regierungssitz der Bundesrepublik Deutschland. Immer wieder neue Wohngebiete entstanden in dieser Zeit, denn besonders für Mitarbeiter/innen der Bundeseinrichtungen wurde Wohnraum benötigt.

Ein Beispiel ist das Gebiet des ehemaligen Amtes Duisdorf, das sich in der noch jungen Bundesrepublik von einem ländlichen Randgebiet von Bonn zu einer "Beamtenstadt" entwickelte. In einem Raum von 80 Quadratkilometern waren innerhalb kurzer Zeit großstadtnahe Wohn-Siedlungen entstanden.

Nicht immer war die Entwicklung neuer Großwohnsiedlungen erfolgreich, wie das Bespiel Neu-Tannenbusch belegt. Aufgrund des akuten Wohnungsmangels in den 1970-er Jahren entwickelten sich hier große Wohnkomplexe, zu einer Zeit, als preiswerte Wohnungen knapp waren und „Trabantenstädte“ in Mode kamen.

Ein Gegenbeispiel aus der Nachkriegszeit ist der Heiderhof, als Großwohnsiedlung mit über 1.600 Wohnungen am Rande des Kottenforst gelegen. Dieser eigenständige Stadtteil der 1960-er Jahre war ein „Demonstrativbauvorhaben“ des Bundes und zeichnete sich durch eine gelungene Mischung aus Hochhäusern und Zeilenbauten, eigenem Ortszentrum und verschiedenen Wohnformen aus.

Nach der Entscheidung, Berlin wieder zur Bundeshauptstadt zu machen ging es mit Bonn und dem Bonner Immobilienmarkt ebenfalls nicht abwärts sondern weiter aufwärts. Besonders das erfolgreiche Anwerben neuer Einrichtungen, internationaler Organisationen und großer Unternehmen, einschließlich Telekom und Post, und der Bedeutungsgewinn als Bundes- und UN-Stadt sind wichtige Faktoren für den anhaltenden Bedarf. Darüber hinaus ist Bonn mit seiner Hochschullandschaft und zahlreichen Forschungsinstituten ein wichtiger Forschungs- und Bildungsstandort.

Bonner Wohnungsmarkt

 
Altstadthäuser in Franzstraße
 
Häuserzeile in der Bonner Südstadt
 
Wohnungen an der Elsa-Brändström-Straße in Beuel-Süd
 
Wohnbebauung in Plittersdorf

Insgesamt entsteht heute der Eindruck, dass in Bonn überwiegend hochwertige und teurere Wohnungen entstehen, während der Bedarf an preisgünstigen und bezahlbaren Mietwohnungen zunimmt und zu wachsenden Problemen führt. Einige Beispiele für größere Bauprojekte und die genannte Entwicklung in den letzten Jahren sind etwa die Südstadtgärten in Kessenich, Pandion Ville in Duisdorf, „Constance“ in Poppelsdorf, West.side am Probsthof in Endenich, Jackie K. In der Kennedyallee in Plittersdorf, Castell-Park in der Graurheindorfer Straße oder die Siebengebirgsterrassen in der Deutschherrenstraße in Lannesdorf.

Nur sehr begrenzt entstand noch bezahlbarer Wohnraum, wie etwa in der Wohnanlage „VilleHuus“ in der Villemombler Straße auf dem Hardtberg. Die Lebenshilfe Bonn hat sich hier mit dem kommunalen Wohnungsunternehmen Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG zusammengetan, wobei 119 Wohnungen mit einer Gesamt-Wohnfläche von ca. 8.100 qm errichtet wurden, die alle barrierefrei und öffentlich gefördert sind.

Zumindest 2350 neue Wohnungen pro Jahr müssen in der Stadt Bonn gebaut werden. Das ergab eine Wohnungsmarkt-Analyse des Hannoveraner Pestel-Instituts in 2024 für die nächsten vier Jahre.

Besonders preisgünstiger Wohnraum wird in Bonn dringend gebraucht. Nach Angaben des Bonner Amts für Soziales und Wohnen werden bereits bis zum Ende des Jahres 2024 insgesamt 1.253 Wohnungen aus der Mietpreis- und Belegungsbindung fallen. In knapp drei Jahren, bis Ende 2026, wird sich die Zahl mehr als verdoppeln und bei 2.641 Wohneinheiten liegen. In fünf Jahren werden es dann fast 5.000 Wohnungen und in zehn Jahren knapp 6.000 Wohnungen sein, die ihren Status als Sozialwohnung verlieren. Dieser Verlust ist erheblich, gerade angesichts weiter steigender Einwohnerzahlen. Während 2023 genau 338.396 Menschen in der Stadt lebten, sollen es im Jahr 2040 schon rund 367.000 sein.

Um bei Neubauprojekten gegenzusteuern, hat die derzeitige Ratsmehrheit aus Grünen, SPD, LINKE und Volt im sogenannten Bonner Baulandmodell bereits eine Quote von bis zu 50 Prozent für öffentlich geförderten Wohnungsbau bei Neubauprojekten festgelegt. Flankierende Maßnahmen sind, dass die Stadt eigene Grundstücke regelmäßig nur noch in Erbpacht vergibt. Und sie will – beginnend mit dem Baugebiet Rosenfeld in Buschdorf – über eine eigene Stadtentwicklungsgesellschaft die Versorgung mit Wohnraum stärken. Regelungen, die allerdings durch die weitere Ausweisung neuer Baugebiete dringend ergänzt werden müssen.

Ende November 2024 wurde bekannt, dass sich die Ratskoalition aus Grünen, SPD, Linken und Volt auf weitere mögliche Baugebiete im Stadtgebiet von Bonn einigen konnte, die aus dem sogenannten NEILA-Entwicklungskonzept herausgearbeitet wurden. In den vier Bonner Stadtteilen sind danach zwischen 1970 und 2670 neue Wohnungen möglich, davon bis zu 500 Wohnungen zwischen Ückesdorf, Lengsdorf, Ippendorf und Brüser Berg und weitere bis zu 700 Wohnungen auf dem Petrusacker an der Kölnstraße. Weiteres Bauland könnte in den Stadtteilen Kessenich, Heiderhof, Vilich und auf einer Brachfläche zwischen der Bonner Telekom-Zentrale und der Autobahn A 562 sowie an der Bundesstraße B 9 entstehen. Die Stadtverwaltung wurde beauftragt, die Flächen auf eine Wohnbebauung hin zu prüfen und entsprechende Zielbeschlüsse vorzubereiten, um dort neues Bauplanungsrecht zu schaffen. Zusammen mit den seit 2020 bereits gefassten Zielbeschlüssen, die weitere 3.700 Wohneinheiten umfassen, soll das den angespannten Bonner Wohnungsmarkt deutlich entlasten.

Innerstädtische Wohnraumbeschaffung

 
Stadttor Bonn-Beuel

„Neues Leben für die Bonner Innenstadt? - Innerstädtische Wohnraumschaffung durch Nachverdichtung“ lautet der Titel einer Studie, die von den Bonner Sozialverbänden, dem Mieterbund Bonn und dem DGB (allesamt Partner im Bündnis Wohnen Bonn) im Juli 2024 vorgestellt wurde. Die Studie identifiziert besonders die Nachverdichtung als Schlüsselstrategie zur Schaffung von Wohnraum. Die Aufstockung bestehender Gebäude, die Umnutzung von Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie der 
Bestandsersatz durch Neubauten könnten danach erheblich dazu beitragen, den Bedarf an bezahlbaren Wohnraum zu decken und gleichzeitig die Innenstadt zu beleben.

Handlungskonzept Wohnen

 
Genossenschaftswohnungen in der Paulstraße in Bonn

Die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt, gerade im Segment des bezahlbaren und des öffentlich geförderten Wohnraums und die steigende Nachfrage nach Wohnraum machen das Thema „Wohnen“ auch zukünftig zu einem wichtigen Handlungsfeld.

Neben der Erarbeitung eines Handlungskonzepts Wohnen sind deshalb in Zukunft die Erarbeitung und Erprobung eines Bonner Baupotenzialregisters, die Prüfung von Beschleunigungsmöglichkeiten für Bauleitplanverfahren, die klimagerechte Innenentwicklung und Nachverdichtung, die Einführung des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung sowie die Kooperation mit Akteurinnen und Akteuren der Wohnungswirtschaft vorgesehen. Zu diesen zählen auch die städtischen Gesellschaften (VEBOWAG und SEG) sowie Großeigentümer wie bspw. die BImA.

Masterplan Innere Stadt

 
RheinLogen in Bonn

Bonner Innenstadtentwicklung

Der Bonner Masterplan Innere Stadt gibt den Rahmen für die Innenstadtentwicklung der nächsten Jahre vor. Ziele sind unter anderem, das Wohnen in der Stadt zu stärken und diese zum Rhein hin zu öffnen. Mit Millionen-Zuschüssen des Landes NRW an die Stadt soll die Innenstadt aufgewertet und mehr Aufenthaltsqualität für die Menschen geschaffen werden.

Der Masterplan stellt die Programmatik der Innenstadtentwicklung dar und setzt sich aus insgesamt 123 Einzelmaßnahmen zusammen, die thematisch in fünf Handlungsfelder gegliedert sind:

  • Wohnen in der inneren Stadt stärken
  • City funktional und gestalterisch stärken
  • Innere Stadt zum Rhein öffnen
  • Potenziale der Universität in der Stadt nutzen
  • Verflechtungs- und Zugangsräume aufwerten.

Maßnahmen und Projekte

 
Baumschulwäldchen im Musikerviertel
 
Rheinpavillion am Bonner Rheinufer

In einer ersten Förderperiode wurden bereits drei bauliche Projekte umgesetzt: 

Bis 2025 sollen folgende Maßnahmen schrittweise umgesetzt werden:
Übersicht auf www.bonn.de/masterplan-innere-stadt

Städtebauförderung

In den vergangenen Jahrzehnten hat die Stadt Bonn umfangreich von der Städtebauförderung profitiert. Eine Übersicht darüber, wo und wann in welchem Teil der Stadt investiert wurde, findet sich unter bonn.de.

Stadtbezirke und Stadtquartiere

 
Wohnanlage in Neu-Vilich
 
Am Müldorfer Anger in Vilich-Müldorf

siehe auch

 
Häuser in der Bonner Friedrichstraße

Weblinks und Quellen

 
Genossenschaftswohnungen an der Graurheindorfer Straße in Bonn

Bonner Baulandmodell

Wohnungsmarktberichte

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