Wohnen im Rhein-Sieg-Kreis

Unter dem Titel „Wohnen, Leben und Arbeiten im Rhein-Sieg- Kreis“ erschien im Jahr 2021 ein groß angelegter Bericht der Kreisverwaltung zum Wohnungsmarkt im Rhein-Sieg-Kreis mit einer Darstellung zur Situation und zu Handlungsbedarfen und Perspektiven. Er aktualisierte den Bericht aus 2019 und ergänzte diesen durch eine Darstellung zur Wirtschafts-, Arbeitsmarkt- und Einwohnerentwicklung im Kreisgebiet.

vgl. dazu: rhein-sieg-kreis.de/Wohnen-Leben-und-Arbeiten-im-Rhein-Sieg-Kreis-2021.pdf

Bis 2030 müssen danach im Kreisgebiet 30.000 Wohneinheiten geschaffen werden – rund 3000 pro Jahr. Tatsächlich wurde diese Zahl aber in keinem der folgenden Jahre erreicht.

Knapp 300.000 Wohnungen gibt es im Rhein-Sieg-Kreis, wobei etwa 9.500 Wohnungen nach der jüngsten Wohnungsmarkt-Analyse des Pestel-Instituts aus 2025 fehlen.

vgl. dazu: ga.de vom 15. November 2025

Geht es darum den jährlichen Bedarf zu decken, sprechen Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus 2025 davon, dass im Rhein-Sieg-Kreis bis 2030 zumindest jährlich 2.500 Wohneinheiten benötigt werden.

Nach den Berechnungen des Pestel-Institut ergibt sich für den Rhein-Sieg-Kreis bis 2030 sogar ein Bedarf von rund 3.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr um die prognostizierte Nachfrage zu decken und den schon heute fehlenden Wohnungsbedarf auszugleichen.

Die tatsächlichen Fertigstellungszahlen liegen deutlich darunter. Im Rhein-Sieg-Kreis wurden im Jahr 2020 lediglich 1832 Wohnungen fertiggestellt. 2021 wurden 1606 Wohnungen fertig, 2022 waren es 1813 und 2023 insgesamt 1604. Im vergangenen Jahr sank diese Zahl erneut. Lediglich 1187 Bauten wurden nach den Zahlen des Rhein-Sieg-Kreises fertig gestellt.

vgl. dazu: ga.de vom 15. November 2025

Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt ist gekennzeichnet von hohen Baukosten und Zinsen, was zu geringen Baufertigstellungen führt. Das gilt gleichermaßen für den Ein- und Zweifamilien-Hausbau als auch für den Bau größerer Objekte. Der Neubau liegt deutlich unter dem prognostizierten jährlichen Bedarf, was wiederum die Knappheit von Wohnraum und den Mietanstieg verschärft.

Entsprechend angespannt ist die Wohnungsmarktsituation im Rhein-Sieg-Kreis, was sich in steigenden Mieten und einer hohen Nachfrage widerspiegelt. Besonders groß ist der Bedarf bei bezahlbarem Wohnraum.

Bezahlbarer Wohnraum und Bauverantwortliche

Der Rhein-Sieg-Kreis braucht weiterhin bezahlbaren Wohnraum und Bauverantwortliche, die dazu beitragen, diesen zur Verfügung zu stellen.

Einen bislang nur geringen Beitrag stellt dabei die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen dar. Gut 10.000 öffentlich geförderte Wohnungen gibt es (Stand 2025) im Rhein-Sieg-Kreis, wobei in jedem Jahr für einen Teil dieser Wohnungen die Förderung und damit die Mietpreisbindung enden.

Dabei ist nach Mitteilung der Kreisverwaltung im Jahr 2024 eine Rekordsumme in den Bau neuer öffentlich geförderter Wohnungen im Rhein-Sieg-Kreis geflossen. Mit über 76,6 Millionen Euro an Landesmitteln wurde der Bau von insgesamt 286 Wohneinheiten im Kreisgebiet bezuschusst, womit die Summe aus 2023 in Höhe von rund 45,6 Millionen Euro deutlich gesteigert werden konnte. Für die Zuzugsregion und die bis zum Jahr 2030 prognostizierten Fertigstellungzahlen (s.o.) allerdings zu wenig.

vgl. dazu: ga.de vom 15. November 2025

Zudem erfordert die sich wandelnde demografische Entwicklung mit einer zunehmend älter werdenden Bevölkerung im Kreis intelligente Lösungen zur Sicherung der Daseinsvorsorge, um die Wohn- und Lebensqualität im Rhein-Sieg-Kreis und besonders im ländlichen Kreisgebiet zu erhalten.

Eine Forderung aus dem Kommunalwahlkampf 2025 lautete, der Rhein-Sieg-Kreis müsse insgesamt „aktiver werden“, einschließlich seiner kreiseigenen Wohnungsbaugesellschaft. Bereits seit einiger Zeit fordert auch das Bündnis Wohnen Rhein-Sieg (bestehend aus Wohlfahrts-Verbänden, dem DGB und dem Mieterbund) eine aktive Wohnungsmarktpolitik mit klaren Informationen über den Wohnungsmarkt und die Entwicklung bezahlbaren Wohnraums und gezielten Maßnahmen des Kreises, um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu steuern und zu unterstützen.

Entwicklungen in Städten und Gemeinden im Kreis

Unverändert ist der Rhein-Sieg-Kreis mit einem hohen Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt, besonders im ländlichen Kreisgebiet. Doch nicht weniger wichtig ist die Entwicklung im Mietwohnungsbau.

Einige Entwicklungen in größeren Städten des Kreises werden nachfolgend zusammengefasst. Drängend ist besonders in den größeren Kommunen im Kreis der Mangel an preiswertem Wohnraum.

Nach wie vor verzeichnet der Kreis ein Wachstum der Bevölkerung. Dabei nimmt die Zahl der Ein- bis Zwei-Personen - Haushalte weiterhin zu und mit ihnen auch die benötigte Anzahl von Wohnungen. Der Rhein-Sieg-Kreis ist eine Zuzugsregion, die durch eine hohe Attraktivität als Wohn- und Arbeitsort gekennzeichnet ist.

Eine weitere Besonderheit kommt hinzu. Im Kreisgebiet wächst besonders die Gruppe der über 60-Jährigen erheblich, doch der Wohnungsmarkt kommt auch hier nicht nach. Um diesem Phänomen gerecht zu werden, benötigt die Region eine deutlich höhere Zahl seniorengerechter und barrierearmer bzw. barrierefreier Wohnungen, damit auch weiterhin ein selbstbestimmtes Wohnen für ältere, aber auch für behinderte und pflegebedürftige Menschen möglich bleibt.

vgl. dazu: General-Anzeiger - ga.de vom 23. März 2025

Um dem Mietanstieg entgegenzuwirken, wurden bereits die Maßnahmen der Mietpreisbremse durch das Land NRW auf weitere Kommunen im Kreisgebiet ausgeweitet.

Neben Bad Honnef, Bornheim, Hennef, Königswinter, Niederkassel, Siegburg und Wachtberg sind dies inzwischen auch Lohmar, Meckenheim, Rheinbach, Sankt Augustin, Swisttal und Troisdorf. Hier darf die Nettokaltmiete in drei Jahren um maximal 15 Prozent steigen. Und bei der Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete zu Mietbeginn höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Qualifizierte Mietspiegel wurden für die größeren Städte im rechtsrheinischen Rhein-Sieg-Kreis veröffentlicht. Sie erhöhen die Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt. In Hennef trat erstmals zum 1. Juli 2025 ein qualifizierter Mietspiegel in Kraft, erstellt von der Stadt Hennef unter Mitwirkung des EMA-Instituts für empirische Marktanalysen, des Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr sowie Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg.

vgl. dazu: Mietspiegel Hennef 2025

Siegburg

Die attraktive Lage der Kreisstadt Siegburg und eine gute Infrastruktur, einschließlich einer guten Erschließung durch den öffentlichen Nahverkehr und den ICE-Bahnhof Siegburg/Bonn sind Kriterien, die zu einer hohen Nachfrage und überdurchschnittlichen Preisen führen. Entsprechend ist der Wohnungsmarkt in Siegburg durch eine hohe Nachfrage und steigende Kauf- und Mietpreise gekennzeichnet.

Dem Druck auf dem Wohnungsmarkt zu begegnen, bleibt auch in Siegburg eine Herausforderung, zumal geplante Projekte oft auf Proteste von Anwohnern stoßen. Stand 2025 entstehen im Haufeld nach dem Abriss der früheren Hauptschule rund 9.300 qm Wohnfläche in 141 seniorengerechten Wohnungen durch die Stadtbetriebe, davon 73 Wohnung öffentlich gefördert. Das Land NRW unterstützt das Wohnungsbauprojekt Haufeld mit 17 Millionen Euro, knapp ein Drittel des Gesamtvolumens. Die Maßnahme im Bereich der ehemaligen Hauptschule ist Teil des Masterplans Haufeld mit dem die Stadt Siegburg ihre Leitziele für die Entwicklung des Gebiets zwischen ICE-Bahnhof bzw. Bahnlinie und Innenstadt festgelegt hat. Noch in Planung ist dagegen die Bebauung des ehemaligen Sportplatzes an der Waldstraße. Vorgesehen sind hier fünf dreigeschossige Wohnhäuser mit insgesamt 3.750 m² Wohnfläche und ca. 60 Wohneinheiten, die Hälfte davon als geförderter Wohnraum. Ähnlich der Bebauung im Haufeld sollen auch hier die Wohngebäude mit viel Grün und parkähnlichen Wegen miteinander verbunden werden.

Der qualifizierte Mietspiegel Siegburg wurde zuletzt 2025 aktualisiert, wiederum unter Mitwirkung des EMA-Instituts für empirische Marktanalysen und in Zusammenarbeit mit dem Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr sowie Haus & Grund Siegburg.

vgl. dazu: Mietspiegel Soegburg 2025 pdf.

St. Augustin

Auch die Stadt Sankt Augustin, ursprünglich aus acht Dörfern entstanden, ist unverändert eine begehrte Wohnlage, was sich in den Mieten ebenso wie in den Immobilienpreisen niederschlägt. Das schnelle Wachstum der Stadt erfolgte besonders in Zeiten, als Bonn noch Bundeshauptstadt war. Auch hier fehlen insbesondere preiswerte Wohnungen. Zusätzlich fallen aktuell und in Zukunft zahlreiche öffentlich geförderte Wohnungen aus der Mietpreisbindung, 864 sind es bis zum Jahr 2042, wie der sozial- und wohnungspolitische Bericht 2024 der Stadt aufzeigt.

Integrierter sozial- und wohnungspolitischer Bericht Sankt Augustin 2024, S. 77

Nicht nur Neubauten prägen derzeit die Wohnraumentwicklung, wie etwa die energetische Sanierung der „Berliner Siedlung“ der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft für den Rhein-Sieg-Kreis (GWG) in Sankt Augustin zeigt. Bei dem auf zehn Jahre angelegten Projekt sollen insgesamt 56 Gebäude mit 324 Wohnungen modernisiert werden.

Und auch im Zuge der Nachverdichtung sollen in verschiedenen Sankt Augustiner Stadtteilen Wohnungsbauprojekte realisiert werden, etwa in Menden das geplante Quartier in der Marktstraße, wo bis 2027 161 Mietwohnungen, 36 Eigentumswohnungen und vier Reihenhäuser bezugsfertig sein sollen.

Quelle: ga.de vom 3. September 2025

Eine neue Stadtentwicklungsgesellschaft soll sich in Sankt Augustin etwa um die Grundstücke zwischen Hochschule und Huma kümmern.

Für die Stadt Sankt Augustin wurde zuletzt Anfang Januar 2024 ein qualifizierter Mietspiegel veröffentlicht, erstellt von der Stadt Sankt Augustin und unter Mitwirkung des ALP Instituts für Wohnen und Stadtentwicklung, des Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr sowie Haus und Grund Bonn/Rhein-Sieg, eine gesetzlich vorgesehene Fortschreibung ist in der Vorbereitung.

vgl. dazu:Mietspiegel Sankt Augustin 2024.pdf

Troisdorf

Auch in Troisdorf bleibt der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ein zentrales Thema. Die Stadt setzt sich dafür ein, dass auch Menschen mit geringerem Einkommen eine Chance auf geeigneten Wohnraum haben. Sie hat in den letzten Jahren von der Mietwohnungsbauförderung des Landes Nordrhein-Westfalen profitiert. Zwischen 2021 und 2024 wurden insgesamt rund 36,2 Millionen Euro an Förderdarlehen bewilligt, um 150 neue geförderte Wohnungen zu schaffen.

Quelle: www.troisdorf.de

Generell ist die Lage auf dem städtischen Wohnungsmarkt durch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum gekennzeichnet, was auch hier zu einer angespannten Situation und steigenden Mietpreisen führt.

Als Best-Practice-Beispiel mit 80 Wohnungen, davon 45 im Wege der öffentlichen Wohnraumförderung des Landes Nordrhein-Westfalen, wurde 2023 eine Bahn-Brachfläche in Troisdorf erfolgreich geschlossen und mit dem Carré Verde ein neues „Tor zur Innenstadt“ geschaffen.

Der qualifizierte Mietspiegel wurde von der Stadtverwaltung in 2025 neu erstellt, unter Mitwirkung des ALP Instituts für Wohnen und Stadtentwicklung, des Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr sowie Haus und Grund Troisdorf.

vgl. dazu: troisdorf.de/mietspiegel

Grundstücksmarktbericht

Laut Grundstücksmarktbericht des Rhein-Sieg-Kreises 2025 blieben die Preise für unbebaute Baugrundstücke noch überwiegend stabil und stiegen nicht weiter. Lediglich in einigen Städten und Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises konnte ein weiteres leichtes Plus festgestellt werden, bei den bebauten Grundstücken stagnierten die Preise, trotz Zunahme der Transaktionen.

vgl. dazu: www.gars.nrw/rhein-sieg-kreis

siehe auch

Wohnen im Alter

Nach Berechnungen wird sich der Mangel an altersgerechten Wohnungen im Kreisgebiet in den nächsten Jahren noch verschärfen. Um diesem Phänomen gerecht zu werden, benötigt die Region eine deutlich höhere Zahl seniorengerechter und barrierearmer bzw. barrierefreier Wohnungen, damit ein selbstbestimmtes Wohnen für ältere, aber auch für behinderte und pflegebedürftige Menschen möglich bleibt.

vgl. dazu: General-Anzeiger - ga.de vom 23. März 2025

Auf Beratungs- und Hilfsangebote wird auf dem Gesundheitsportal des Rhein-Sieg-Kreises hingewiesen.

vgl. dazu: rsk-gesundheitsportal.de/themen/wohnen-im-alter

Wohnungsmarktprofile der NRW.Bank

Städte und Gemeinden im Kreisgebiet:

Alfter | Bad Honnef | Bornheim | Eitorf | Hennef (Sieg) | Königswinter | Lohmar | Meckenheim | Much | Neunkirchen-Seelscheid | Niederkassel | Rheinbach | Ruppichteroth | Sankt Augustin | Siegburg | Swisttal | Troisdorf | Wachtberg | Windeck.

Wohnungsmarktprofile:

Die Wohnungsmarktprofile der NRW.Bank enthalten ausgewählte Indikatoren zu den Themen Wohnungsbestand, Bautätigkeit, Bevölkerung, Arbeitsmarkt und Soziales sowie Preise.

NRW.BANK-Wohnungsmarktprofil-Alfter-2024